胡葆森,建業地產股份有限公司執行董事、董事會主席兼本集團創始人。河南財經政法大學工程管理與房地產學院名譽院長及客座教授。

「我認為黃金時期沒有過,反而我認為這次政府工作報告中提出三個『一億人』對於開發商是一個機會,公司深耕河南的戰略不會變動。」

總的判斷2014年房地產市場不會出現太多波動。一二線城市也好,三四線城市也好,我預測就是比較平穩。 

下一步改革關鍵還是在新型城鎮化,農村宅基地如果啟動改革試點,對地產商來說是新的商機。

今年的兩會上,全國人大代表、建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森帶來了四個建議,其中最重要的一個就是關於盡快解決小產權房的問題。

胡葆森語重心長的說,過去他在商海裏摸爬滾打了35年,一個突出感受就是作為年輕創業者,首先要把自己價值取向、人生終極目標盡量想清楚。

胡葆森接受大公財經訪談實錄

主持人:您好,很高興全國人大代表、建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森能接受大公網專訪。此次兩會,胡主席提出了哪些建議或議案?

胡葆森:我今年帶來了四個建議。兩個是和房地產有關,一個是關於盡快解決小產權房的建議;一個是建議加快中小城市和小城鎮建設的建議。另外兩個建議是關於文化的。一個關於完善中國文化主體,將國學納入到大、中、小幼兒園教材內容裏面的建議。還有一個是關於推廣社區書院這樣一個社區管理方式,以繁榮社區文化生活一些。


主持人:您認為小產權房問題怎麼才能夠徹底得到解決?您的建議是什麼?

胡葆森:小產權房我今天才看到一個信息,有20多個省關於如何解決小產權房問題都已經有了自己的方案。實際上這個問題也困擾各級政府很多年了,包括建設部也組織專家多次研究過這個問題。它的成因比較複雜,小產權房現象、形成的時間周期也比較長,所以解決起來也必須經過分類、逐步、分期來解決。


主持人:2014年是中國經濟很微妙的一年,也是改革第一年,房地產調控以及樓市的走向會成為社會熱議的一個話題。你能預測一線、二線與三四線城市會出現哪些問題,哪些趨勢?

胡葆森:總的判斷2014年房地產不會出現太多波動。不會像過去有些年份過快增長,包括開發量不會有過快增加,房價不會過快增長。同時不會出現有些媒體或者有些專家預測的崩盤這種情況。總的來講,一二線城市也好,三四線城市也好,我的預測就是2014年會比較平穩,不會出現大的波動。


主持人:那你如何看待前一段時間杭州一些樓盤的降價?

胡葆森:某一個樓盤的降價,某一個城市的降價,都不能說明全國這樣一個全局,它不是一個普遍性現象,所以不必過多關注,我也確實沒有太多關注。我覺得也不值得太多關注。


主持人:您對河南樓市是怎麼看的?未來的一個房價趨勢。

胡葆森:河南樓市比較平穩,比全國會更加健康,更加平穩,剛性需求還是更大。


主持人:樓市調控發生新變化,重視長效和差別化,你是如何看待的?

胡葆森:差別化調控機制,就是區別於原來的一刀切,肯定會更加科學,更加合理,所以我特別讚同差別化調控這樣一個新舉措。


主持人:您認為在房地產市場嚴重分化的條件下,建設樓市長效的調節機制,如何來建立?

胡葆森:還是主要發揮兩只手的作用,一是放開市場這只手,很多媒體也在說,這次李克強總理政府工作報告沒有出台新調控政策。我覺得這本身也是一種態度,也是放開市場這只手,對市場規律尊重的一種態度,所以我覺得我非常讚同,所以不出台新的政策本身就是一種態度。


主持人:對於一個開發商來說,大家都說房地產黃金十年已經過去,現在房地產您看到底是處於什麼狀況?建業地產有什麼戰略規劃?

胡葆森:我認為黃金時期沒有過,反而我認為這次政府工作報告中提出的三個「一億人」反而對開發商是一個機會,一個是解決一億人進城問題。進城就要住房子,這肯定是一個新增需求,每人按30平米說,就是30億平方米。第二個一億人就是解決已經住在城市,棚戶區改造和城中村改造。如果把棚戶區和城鎮村全拆的話,這又是30億平方米。第三個一億人就是在中西部地區就近解決一億人,就近城鎮化的問題,實際上又是一個30億平方米。這個三個30億平方米加在一起就是90億平方米,這個90億平方米就是一個剛性需求產。這對整個房地產行業來講就是一個利好消息。未來10年,我看也許還有15年,整個階段都有這樣一個需求在支撐着,所以中國房地產在未來10年乃至更長時間,還會有一個新的發展10年。我們也可以把它稱為新的黃金的10年。


主持人:建業地產的未來戰略有什麼調整?

胡葆森:不會有什麼調整,戰略上不需要調整。我們一直在河南,河南一共有120個縣級以上的城市,還有很多的中心鎮,所以我覺得市場空間巨大,發展的市場需求很大。而且河南作為新一輪新型城鎮化的中心市場,我覺得發展空間巨大,所以我們決定紮紮實實的、老老實實的把產品,把服務做好,就會迎來在新的黃金10年,就會迎來更大的發展機遇。


主持人:您的意思就是還是深耕河南,往下走。

胡葆森:對。


主持人:有沒有到別的城市,一線?

胡葆森:不會,不會。


主持人:這個戰略不會變動,還是深耕河南。

胡葆森:對,不會變動。


主持人:未來,中國會全面深化土地和城鎮化的改革,您認為會有哪些新政出台?下一步會起到哪些作用?

胡葆森:下一步主要還是關於新型城鎮化,一個還是戶籍的問題,另外一個這一次其實是有一個導向,中西部地區就近解決一億人的城鎮化問題。就近解決就是讓中西部地區的這些勞動力、進城務工人員,不需要再跑到沿海,不需要跑到特大城市,在家門口就能夠解決就業的問題。在家門口就業實際上就從根據上解決過去的20多年形式的留守兒童、留守老人和留守婦女這樣一個社會問題。所以這個就會從根據意義上讓就近解決城鎮化的這一億人口,我們講的人的城鎮化問題,過去我們經常講,有2億多人口,雖然進城了,雖然就業了,但是第一這個就業是不穩定的,它的工作是不一定的;第二他居住在城市,工作在城市,但是他的家人還在農村,它的消費比如說讓他買房子還是在農村,所以他的心還是在農村,所以過去2億多人口,有一些社會學家統計大概是2億6000萬,就是我們把它稱為社會第三元結構,實際上就是指的這個問題。刨除這個,因為現在他們家人還沒有想,包括他們自己本人也沒有享受到整個城市的社會保障體係,還沒有全覆蓋,還沒有把他們覆蓋在內,他們子女的教育問題、入學問題,他們自身家人的醫療問題,包括他們自身的住房問題都沒有得到充分的解決,所以我說今後一個時期,新型城鎮化,這次李克強總理講到的三個一億人,第三個就是在中西部地區就近解決一億人口的城鎮的問題,進城的問題,我想這着力點就是讓我們,希望這一億人能夠在家門口就業,在家門口進城。


主持人:農村宅基地如果改革試點的話,對房地產開發商有沒有實際的作用和意義?

胡葆森:當然,解放出來就把土地、把宅基地的指標就解放出來了。把宅基地占地的規模也解放出來了,所以把農民從土地裏解放出來的同時,等於把農民手裏的土地也解放了出來進行流轉。進行流轉這一部分不一定都去搞城市近來,但是指標有的拿去搞城市建設了。另外土地有的可能搞成了旅遊設施,有的搞成了工業廠房,這種生產要素就進入流轉之後,就進入了一種新的經營狀況。原來是耕作,種糧食的,新的土地可能就用來搞工業了,有的可能搞旅遊了,所以它的用途不一樣了,所以等於是土地這種生產要素它的價值得到了進一步的釋放,所以土地流轉啊,下一步,土地的稅權與土地的流轉加上下一步的新型城鎮化也是一個重要內容之一。


主持人:那對咱們地產商來說呢?有什商機?

胡葆森:對地產商來說,比如你搞旅遊低產的你就有新的機會了。


主持人:好的,最近都在流傳房地產泡沫的問題,你認為這個有沒有泡沫,這個泡沫會不會爆?

胡葆森:我剛才所有進的東西,房地產泡沫是的,什麼叫泡沫,泡沫這個概念你們主持人要弄清楚。很多人在說這個泡沫的時候就沒有弄清楚什麼叫做泡沫。

所謂的泡沫就等於一邊是庫存量過大。對庫存量過大這個度多少叫做過大,很多人其實也沒有弄清楚。我們現在說的泡沫可能一個從價格,比方說現在城市的房價大大的超過了這個城市的購買人群的承受能力,那這個房價就過高了,房價過去幾年上漲的過快,這裏面有泡沫。這只是看價格,還要再從數量上看,你過去幾年建設的量過大,庫存量過大。你現在建的房子,包括在建的房子,建好之後兩年之內還賣不完,那這個肯定就是庫存量過大,生產的供應就過大了,相對於需求來講。我認為現在在全國普遍沒有出現這種泡沫,但是你說在個別城市,在某一個階段可能會有的。比如像你講的溫州,你講的鄂爾多斯這些城市,這種局部它不代表全國的普遍的現象,所以從媒體也好,經濟學家也好,主要還是應該研究這種普遍的問題,不應該研究,過多的關注這種個性的問題,因為沒有什麼意義。全國一共有600多各城市,你說一個城市有意義嗎,沒有太多意義。


主持人:最後一個問題,在社會上廣為流傳您和王石、馮侖被尊稱為「中國房地產的三君子」,這麼稱呼不是因為您的地位、財富,而是源於您作為企業家的愛心社會責任感,一億中原人都能感受到。20年來,您帶建業一路走來,有鮮花也有泥濘和坎坷。請您給正在創業的年輕人分享一些您的經驗,讓他們少走彎路,能走得更遠。

胡葆森:我覺得我過去在商海裏摸爬滾打了35年,一個突出的感受就是作為年輕的創業者,首先還是要搞清自己的價值取向,就是你的終極取向,就是你人生的終極趨向,這個問題先盡量的想清楚。另外終極取向想清楚之後,要做一個長期的終生規劃,就是你準備在30年後達到一個什麼樣的目標,先把這個總的目標想清楚,另外把它分步實施。你這個總的目標20年以後、30年以後,這個總的目標你準備分幾步實施,分五步還是分六步,終生規劃,分步實施,另外及時調整,因為你做的這個規劃,定的這個目標很可能跟外部環境有關,外部環境也在不斷的發生變化。外部環境的這種變化很可能會對你原來制定的目標會是正向影響的,你不需要調整。加入這個環境變化不符合你原來制定的整個規劃的時候,你要及時調整。我就是三句話,就是終生規劃;分步實施;實施調整。就是要選擇一個正確的方向,然後你每天的積累就會有意義的。


主持人:您能對我們大公報的讀者和網友說一些寄語嗎?

、胡葆森:我30多年前在香港工作的時候,幾乎是每天都在讀《大公報》這張報紙,我有一個特殊的感情,也借此機會祝福我們《大公報》和大公網的讀者和網民能夠在新的形勢下,面對新的形勢不斷的學習,然後取得新的進步,謝謝。


主持人:謝謝,胡總。


2014年房地產不會出現太多的波動。不會像過去有些年份過快的增長,包括開發量、房價過快的增加和過快的增長。同時也不會出現有些媒體或者有些專家預測的崩盤這種情況。一二線城市也好,三四線城市也好,我的預測就是2014年會比較的平穩。

房地產黃金時期沒有過,反而我認為政府工作報告中提出的三個「一億人」,是開發商的一個機會,中國的房地產在未來的10年乃至更長時間,還會有一個新的發展10年。我們也可以把它稱為新的黃金的10年。

我過去在商海裏摸爬滾打了35年,一個突出的感受就是作為年輕的創業者,首先還是要把自己的價值取向想清楚,然後要做一個長期的人生的規劃,就是你準備30年後是一個什麼樣的目標,先把這個總的目標想清楚,再把它分步實施。