深圳寫字樓供應預計2020年達歷史高峰

  大公網7月26日訊(記者毛麗娟)高力國際就2017年第二季度深圳物業市場接受本報記者訪問時表示,第二季度未錄得大宗商業地產投資交易,房地產市場尚處於嚴格調控階段,調控政策對商業地產投資影響明顯;商務園區逐漸受到傳統開發商的青睞,政府除發佈園區政策優惠,更逐步參與到園區的運營中。

  嚴格調控影響明顯

  政府對房市的宏觀調控政策繼續加緊,繼限貸、限價、限購以後,第二季度又加大了監管房地產開發商樓盤入市的力度。目前深圳市場對嚴格調控的反應較為明顯:成交量有明顯的回落,成交價也有細微回調。從近期土地出讓市場來看,關內土地以產業需求的定向出讓為主;在中心區土地資源稀缺的情況下,舊改項目仍將成為深圳開發市場的主力。

  高力國際深圳分公司資本市場與投資服務董事林昇恆表示,十三五規劃中城市更新面積預計可達30平方公里;本季度有10個改造面積超過100萬平方米的綜合體項目;其中關內有四個,兩個在羅湖區,兩個在南山區,都是未來值得關注的對象。深圳前海蛇口自貿區,由於基建配套在逐步完善,並且已經有寫字樓項目交付入住,自貿區的整體發展將日新月異。綜合全國考慮,廣東地區,尤其是深圳的高淨值人群消費潛力還有待挖掘,中長期豪宅市場或有可發展的市場;受土地供應模式影響,該類項目或將集中在關外地區。

  在寫字樓銷售方面,2017年第二季度無整宗交易,散售及租售結合的模式仍是投資市場的主流。

  未來空置率將上升

  高力國際深圳分公司辦公樓服務副董事周之惠透露,2017年第二季度市場需求穩定,主要來自於金融和科技行業,淨吸納量大幅增高,單季度達到23萬平方米。市場上較為矚目的大面積租賃交易有:哈曼承租招商局港口大廈9,000平方米,三星承租中洲控股中心7,500平方米以及美百年承租卓越前海壹號B座6,124平方米,上述的三個大宗租賃交易皆位於南山區。

  本季四個新項目落成,為全市新增約27.8萬平方米的寫字樓建築面積,與之相應地,總存量環比和同比分別增長6.2%以及30.5%至478.7萬平方米,空置率為20.2%。短期內,高力國際研究部預計空置率將進一步上升,且在未來三年內有機會攀升至29%。受持續新供應的影響,平均租金環比和同比分別上浮3%和3.2%至人民幣228.6元每月每平方米,預計今年的平均租金會繼續有所攀升。

  高力國際預計在2017至2021年之間,深圳甲級寫字樓新增供應總量約529萬平方米。高力國際深圳分公司副董事總經理袁嘉隆預測,未來五年福田區寫字樓市場將從擴張速度趨於穩定,南山區尤其是前海,將會快速擴張。周之惠表示,深圳甲級寫字樓物業市場即將進入供應過剩時期,新增供應將在未來三年內達到歷史峰值,甲級寫字樓租賃市場將更有利於租户。受全市穩固的經濟基本面支撐,需求有望持續增長。然而,大量新增供應的入市勢必將在中短期內令全市平均空置率進一步提升。

  政府逐步參與園區運營

  掃描深圳的商務園分佈,代表性的有位於龍崗的萬科星火ONLINE、龍華的寶能科技園、寶安的泰華梧桐島、南山的蛇口網谷、福田的天安數碼科技園等項目,全市總體超過200個商務園項目。深圳商務園區,主要吸引互聯網和電子商務、通信和計算機、文化創意、智能製造的研發測試以及數據中心等行業的企業入駐。知名企業如蘋果公司華南總部,已入駐蛇口網谷;騰訊入駐科興科學園,艾默生能源以及英偉達入駐南山科技園等。

  傳統開發展商看好商務園區,開始參與到商務園的開發與運營中來,例如比較知名的有星河控股的星河雅寶,金地商置集團的威新軟體科技園;招商局的招商局光明科技園項目等。

  除此,政府也逐漸參與到園區的運營中,政府不僅發佈園區的優惠政策,在土地出讓、園區資助以及租户補助上,都表示出明確的支持。單從在園區資助方面,符合工業產業政策和產業佈局規劃的園區可獲得經濟補助,僅2016年對特色園區的補助合計1883萬元。

  高力國際深圳分公司產業及工業服務董事陳劍鋒表示,十三五規劃中城市更新面積預計可達30平方公里,預計更新工業區100個,可釋放M0創新型產業用地達675公頃。這些城市更新的土地為商務園用地提供大量的土地供應,未來市場將有很多入市的機會。許多本地其他業態的開發商,以及外地開發商,會開始逐漸參與到深圳的商務園市場中來。商務園的開發運營將愈發考驗開發商的市場運營能力,從另一方面提高了入市的門檻。

責任編輯:李孟展 DN029

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