寶能資金缺口達600億 資金鍊緊繃下“寅吃卯糧”?

  中國經濟網編者按:已處於風口浪尖的寶能地產近日遭停工傳聞纏身,多家媒體發文稱寶能地產多個項目停工。寶能為此曾極力自證資金實力,破解質疑。然而,央視財經記者近日對寶能多個項目所在地的探訪再次證明了寶能資金鍊不甚樂觀。某商業網站也報道稱,寶能系旗下的地產板塊深陷600億資金缺口。此外,寶能地產近三年的營業收入一路下滑,銷售業績始終難見起色,基本處於借新還舊的狀態,從財務層面體現出了寶能地產目前所面臨的困境。

  被曝資金鍊緊繃 央視實地探訪“火上澆油”

  據《國際金融報》報道,日前,地產財富匯發佈文章稱,寶能目前有8個項目處於停工狀態,直指寶能頻繁舉牌萬科的原因是因後院起火,其銷售力、資金鍊和管控力全線坍塌。文章指出,熱衷製造“地王”,也曾放言“5年40個城市綜合體”,“山寨版萬達”寶能在地產圈小有名氣。銷售力、資金鍊和管控力全線塌陷,後院起火或是寶能地產一心上位全球第一大房地產發展商大股東、乃至謀求這家千億房企控制權的真實背景。

  地產財富匯調查發現,寶能地產現在全靠“借新債還舊賬”續命:旗下一干項目或停工或事實停工,背後是銷售停滯無力迴天;從集團到區域公司中高層人事持續密集震盪,背後是內部管控全線失守。銷售力塌陷,業績連年下滑,項目大面積停工“高價拿劣地—資金鍊緊繃—銷售不佳—項目停工”,深陷惡性循環的寶能地產已無力自救。

  文中更是列舉了8個寶能已停工或即將停工的項目,其中包括廣州寶仁醫院、大連寶能城、佛山寶能金融大廈、肇慶環球金融中心、上海金融創新城、合肥寶能城、南寧寶能城市廣場和雲浮項目,其中前四者是正要停工,後四位是即將停工狀態。

  據央視財經報道,位於肇慶市鼎湖區的寶能環球金融中心項目,這個項目規劃用地達到了五百六十畝,規劃總建築面積達到一百七十萬平米,這個項目從2013年的11月就已經開始動工,但是售樓處的工作人員稱,2015年的年初這裏已經全面停工,可以看到工地上只有兩三棟未完工的建築,整個工地上都堆滿了廢棄的建材和長滿了野草。

  央視記者之後又走訪了雲浮市高鐵東站附近的寶能城市廣場和雲浮市在建的別墅項目,以及位於佛山的寶能金融大廈項目和廣州增城的寶仁醫院項目。

  雲浮寶能城市廣場的商鋪是2013年動工,2016年1月1日進行的發售。目前銷售狀況並不理想,不過該公司將於2016年4月份之後舉行大型招商活動。相比雲浮樓市市場3900元至4600元1平方交易價來説,這裏3100元一平的銷售價略低一些,零首付的政策優惠多一些。

  佛山寶能金融大廈項目樓高31層,依照項目介紹,負一層至4層為商業,負一層同時也是輕軌“東平站”出口。寫字樓部分按照國際5A超甲級寫字樓標準打造,景觀視野開闊,可遠眺東平河、佛山公園、市政綠化、世紀蓮體育中心、新聞中心等自然景觀和城市景觀。還是八大項目中首個通過綠色環保評比認證的項目。但是在佛山新城華章街、東平站、新聞中心並沒有找到寶能金融大廈以及項目的相關標識。

  寶能集團投資的廣州市寶仁醫院項目規劃總用地871畝,其中一期規劃用地約371畝,二期規劃用地約500畝。項目總投資超過30億元人民幣。項目一期預計2015年10月開業。記者來到官網提供的地址,發現這個項目被兩道圍牆包圍,圍牆上有鐵絲網,一般情況根本無法進入。工地周圍長滿野草,沒有工程車輛進出的任何痕跡,通過高處觀察,工地裏面鋼筋已經生鏽,水泥坡地因為水土流失塌陷,工地一片死寂。附近商鋪稱,2014年的十一月搬走,基本都沒有人了。

  自曝家底 淨資產半年升10倍遭質疑

  對於上述種種對資金鍊的質疑,寶能曾罕見地極力自證自身資金實力。據《21世紀經濟報道》報道,1月15日,萬科公告申請繼續停牌,而寶能罕見地極力自證自身資金實力,力圖洗清市場上對其資金鍊斷裂的質疑。寶能內部財報顯示,其對於400億大手筆舉牌萬科的動作毫不避諱,認為此舉並非“蛇吞象”。

  上述財報顯示,截至2015年底,寶能地產融資(負債)總額200多億,但其認為,寶能地產僅深圳兩個項目就有共計520億元的總貨值,可以“輕鬆覆蓋200億元融資債務”,並有餘力“為企業提供充沛的流動資金”。

  但實際上,房地產財務專業人士指出,項目貨值和融資負債並不能直接掛鈎來説明資金充裕,還要看項目當期的現金回籠情況。

  此外,寶能認為其土地增值收益也是其資金充裕的證據:寶能地產全國範圍內土地儲備約2800萬㎡,累計增值超過約600億。

  這份財報還多次以持有深圳地區資產來力證寶能的實力。其稱,寶能地產在深圳已建成的自持物業約100萬㎡以上,總價值超500億元,其中僅深圳寶能城一個項目的自持物業價值預估就已經高達200億元;在建自持物業部分約250萬㎡,總價值近1000億元,並有若干核心區域未開發建設項目。

  ??商業地產業界人士指出,自持物業在前期建設和培養階段要消耗大量資金,而成熟後則主要依靠租金收入,寶能的已建成物業租金收益如何?寶能並未公佈。而在建持有物業,只能是消耗資金,並不能帶來現金流。

  寶能提供的資料還稱,“據某權威估值機構給寶能地產出具的最新評估報告顯示,寶能地產目前淨資產約1200億。”但對於該權威機構並沒有進行任何介紹,淨資產測算和方法等資訊也不得而知。

  ??根據寶能地產2015年10月在深交所提交的債券募集説明書,截至2015年上半年,其淨資產僅為117億元。如果上述機構給出1200億的淨資產估值,則意味着寶能半年內淨資產飆升了10倍。

  背後的財務真相:銷售不佳 現金流捉襟見肘

  某商業網站報道,寶能地產近三年的營業收入一路下滑,2012年、2013 年和2014年分別為21.86 億元、12.73 億元和9.70 億元,2015年1-6 月的營業額僅為2.70 億元,虧損3.148億元。它的背後真相是,600億元的資金缺口,近兩成項目停工和11位高管離職。這與寶能系瘋狂增持萬科股權的形象大相徑庭。

  據相關資料披露,截至2014年底,寶能地產正在開發建設的項目接近40個,預計投資總額超過850億元,實際已完成投資218億元,資金缺口超過600億元(項目進度情況如下表)。截至2015年6月底,寶能地產手持現金約16億元。

  在資金鍊異常緊張的情況下,寶能地產的銷售業績卻始終難見起色。自2012年以來,寶能地產的主營業務收入持續下滑。“從不斷下降的毛利潤率和房地產銷售單價上可以看出,寶能地產收入下滑的核心原因是後續項目質量下降。”一位資深行業人士分析稱。

  按照項目規劃建築面積計算,寶能地產的一線、二線、三線城市項目佔比分別為18%、50%、32%。目前國內二三線城市普遍面臨較大的去庫存壓力,項目潛力有限,寶能持有的大量“存貨”並不樂觀。

  同樣不樂觀的還有其案場銷售情況。統計資料顯示,寶能地產旗下12個項目中,有一半的月均去化面積在4000平米以下,照此速度測算,其全部項目完成銷售還需要超過150個月。

  激進的擴張策略,加劇了寶能地產現金流斷裂的風險。那份公司債券募集説明書顯示:自2012年至今,公司的經營性現金流和投資性現金流全部為負,2012年度、2013年、2014年和2015年1-6月,公司的經營活動現金流量淨額分別-244,091.88 萬元、-387,411.77 萬元、-1,048,015.07 萬元和-74,293.05萬元,報告期內經營活動產生的現金流量淨額波動較大且為負。這需要靠大量的融資支撐,四年內累計籌資超過220億元。

  2015年上半年經營活動現金流量的萎縮,從財務層面體現了寶能地產目前所面臨的困境。2015上半年,寶能地產取得借款73億元,但其中的53億元用於償還之前的債務本金,8億元用於償還債務利息,已經處於借新還舊的狀態。而在前述的公司債券募集説明書中,寶能地產方面表示,所募集資金也將“全部用於償還金融機構借款及補充流動資金”。

  “去化週期長,銷售不佳,令寶能對這種寅吃卯糧的慣性操作越發上癮。”一位知名投行人士分析稱。 

責任編輯:江山 DN003

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