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評論:樓市穩健還需政府市場各司其職

盡管當前北京的樓市調控政策執行效果還未完全顯現,但不難預計,僅靠這些行政手段難以促使樓市穩健發展。因為,在北京這樣的一線城市,需求嚴重大於供給,而北京的樓市調控政策偏重於限制需求,並在一定程度上壓抑了供給。

  本報記者 趙海娟

  新「國五條」出台已滿三個月,地方細則也紛紛落地,但從目前樓市現狀來看,調控效果不甚理想,房價上漲預期尚未根本解除。

  據國家統計局最新公布的4月份70個大中城市住宅銷售價格統計指數顯示,4月份全國主要城市的房價繼續呈全線上漲態勢,新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為67個和66個。

  雖然房價上漲依舊,但從統計數據來看,房價漲勢有所趨緩。在66個二手住宅價格環比上漲的城市中,漲幅比3月份縮小的城市有33個,最高漲幅從3月份的3.1%回落到2.0%。

  與此同時,各城市的樓市成交量正在迅速下降,市場觀望狀態漸濃。

  長期關注樓市的人一定會發現,當前樓市的一係列表現似曾相識。近年來,中國的樓市不停地在一個「怪圈」中徘徊。每當新一輪樓市調控政策出台後,成交量都會在政策的打壓下迅速下跌,消費者開始觀望,房價漲勢趨緩,如若此時調控政策執行得較為嚴格,開發商迫於壓力將試探性地小幅下調房價。而一旦調控政策的邊際效應減弱,樓市將迎來新一波「瘋狂搶購」,房價再現暴漲。於是,政府的新一輪調控又將啟動。

  調控政策出台了 「一籮筐」,但房價仍舊不斷向新的高點攀升。「愈調愈漲」的惡性循環亟待政府反思。

  當前,政府調控樓市的決心不可謂不堅定,利用行政手段幹預房地產市場的力度不可謂不大。特別是在房價漲幅最大的一線城市,行政之手已將房地產市場抓得嚴嚴實實。

  在北京,不僅限購限貸的標準全國最高,執行房產交易20%的個稅也是全國最嚴。此外,限價政策更是一再升級。據媒體報道,經北京住建委審批的商品房預售證,將要提交市長辦公室,並由分管副市長審批後才發放;副市長審批要點有兩方面,一是該樓盤預售價格,一是前一期項目成交價格以及周邊樓盤價格情況;若預售價格超出紅線,商品房預售證將不能通過審批。

  而近日又有消息稱,北京市地稅局已經對申請預售價格比成本「增值」較高的房地產項目,以預期預收款額8%征收土地增值稅,而在此之前,預征上限為5%。北京市政府希望借此對開發商形成 「威懾」,迫使其在價格制定階段,采用相對較低的定價策略,從而避免過重的稅負。

  迫於房價連續上漲的壓力,相比其他城市,北京市政府調控樓市可謂極其「賣力」。但4月份70個大中城市住宅銷售價格統計指數顯示:北京房價依然領漲全國,特別是在二手住宅價格方面,北京以2.0%的環比漲幅領先。

  盡管當前北京的樓市調控政策執行效果還未完全顯現,但不難預計,僅靠這些行政手段難以促使樓市穩健發展。正如有專家所言,雖然房價在行政之手的打壓下短期可能下降,但長期來看,漲勢難改。

  因為,在北京這樣的一線城市,需求嚴重大於供給,而北京的樓市調控政策偏重於限制需求,並在一定程度上壓抑了供給。

  比如限購限貸政策,雖然原本是為遏制投資投機,但在一定程度上也打壓了剛需。而實際上,被抑制的需求只要沒有得到充分滿足就一定會釋放。而一旦需求集中爆發,房價很可能會出現報複性上漲。同時,行政限價雖可以暫時穩定房價,但也極大地打消了開發商推新盤的積極性,入市項目必然減少。而房產交易中征收20%的個稅之舉,增加了房屋流通成本,也在一定程度上造成二手房源緊張。北京樓市原本就供需失衡,在如此調控政策之下,供需失衡的程度恐怕會越來越嚴重,房價自然難降。

  由此可見,樓市要想健康發展,不能過分倚重行政手段,還要充分尊重市場經濟規律。只有政府、市場各司其職,中國樓市才有可能擺脫困境,持續穩健發展。

  那麼,在穩定樓市的過程中,政府該做什麼?首先,政府應建立滿足居民基本住房需求的保障性住房體係,為中低收入者提供不同種類的保障性住房;其次,政府應將重點放在制度改革上,以改革促進房地產市場健康運行。比如改革土地制度,加大普通住宅用地供應;改革財稅制度,征收房產稅,促進房地產市場的流通;建立全國聯網的房地產信息平台,增加房地產市場透明度;改革收入分配制度,增強消費者購買力等。

  通過以上舉措,一個合理而有效的房地產市場運行機制將建立起來。在這個機制框架下,政府將更多地發揮引導、規範和監督職能,市場也將更有效地實現其資源配置的使命。而政府和市場能夠各自做好各自的事,樓市自然有望實現穩健發展。

 
  • 責任編輯:安吉羅

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