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北京高端住宅價格一年上漲20%

陳雋:未來高端住宅市場的發展趨勢必然更加接近於國際化標準,更加注重高端住宅的身份象征,比較奢華的頂級豪宅會占據市場主導。自然景觀獨特、居住舒適感高的豪宅產品將成為改善型需求的主流產品,例如別墅樓盤以及別墅級享受的公寓住宅。

  近期,一線城市高端住宅市場量價齊升,房價結構性上漲壓力加大。專門從事高端住宅代理和銷售的北京麗茲行房地產投資顧問有限公司營銷總監陳雋接受中國證券報記者專訪時表示,自去年3月以來,北京高端住宅市場明顯回暖,價格整體上漲了20%左右。未來,處於城市核心位置的高端住宅社區仍可能受到追捧,購房人群將呈現出年輕化趨勢。

  大戶型需求增加明顯

  中國證券報:自限購政策出台後,近兩年來北京高端住宅有哪些趨勢性的特征?

  陳雋:從地理位置來看,剛需、自住需求更加傾向於城市核心位置,例如東直門、CBD商務區等;而改善型需求對樓盤位置的要求外擴明顯,五環內交通便利區域均可考慮;投資性需求則傾向於產品的升值空間,對位置的概念較淡。

  高端住宅消費群體非常固定,在房地產政策調控期,他們對產品結構需求發生了變化,這導致市場上高端住宅成交套均面積在增加,需求傾向於一步到位的改善型大面積戶型。

  在成交價格方面,北京高端住宅市場2011年及2012年初價格處於穩中小幅下降的狀態,降幅大概在8%左右。2012年3月以來隨着成交量逐步回暖,價格出現上漲,到目前整體漲幅在20%左右。

  中國證券報:今年3月以來,北京嚴厲的調控新政導致樓市短暫降溫,高端住宅在整體市場的占比、去化率、二手市場等方面有哪些新變化?

  陳雋:北京因嚴格管控預售證使得高端新房市場的入市量也明顯下降。統計數據顯示,今年1-5月,北京高端住宅入市量僅508套,相比去年同期降幅超過60%。當前銷售量主要源於各樓盤尾盤銷售。高端住宅總戶數少,在整體市場成交量的占比約3%。

  對於高端住宅的銷售周期,由於各樓盤不同,有些樓盤分多期開盤銷售,有些樓棟數較少,一次性開盤銷售。前期熱銷周期一般在三個月左右時間,之後進入尾盤銷售期,長則達到一年甚至更長,短則在半年左右。

  在二手高端住宅市場,3月成交量達到高峰後,出現大幅下滑,與整體市場表現一致。目前,個稅購房成本增加促使免稅房熱銷,而免稅高端住宅房源量占比不足5%,導致投資者轉向不限購住宅樓盤,比如不限購酒店式公寓唐寧ONE、世界城等項目。

  購房人群趨於年輕化

  中國證券報:目前,高端住宅產品面臨哪些問題?開發商該怎樣應對?

  陳雋:高端新房市場在產品結構上面臨的最大問題是產品的個性化。當前,北京高端住宅的開發多位於四環外,地理位置優勢弱化,相比中心城區二手豪宅的競爭優勢就是自然環境、園林景觀及戶型設計上的個性化及唯一性。例如萬科如園中式園林設計、紫禦華府低密度園林住宅,都在追求個性化;而盤古大觀、萬科大都會等頂級豪宅則追求唯一性。對開發商來說,在產品設計上花費的人力、物力、財力將更大,且產品品質的競爭將更激烈。

  新房限價、預售許可證難批的問題,是整個房地產市場當前面臨的最大問題。相對而言,高端住宅開發商需要緊急開盤盤活資金周轉的可能性較小。

  中國證券報:未來高端住宅市場會呈現什麼樣的走勢?

  陳雋:未來高端住宅市場的發展趨勢必然更加接近於國際化標準,更加注重高端住宅的身份象征,比較奢華的頂級豪宅會占據市場主導。

  在一線城市,城市核心位置大面積住宅社區將受追捧,而且購房人群年輕化將是趨勢。此外,自然景觀獨特、居住舒適感高的豪宅產品將成為改善型需求的主流產品,例如別墅樓盤以及別墅級享受的公寓住宅。

  • 責任編輯:哈妮

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