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「黑馬」前海人壽:14宗關聯交易40億全投樓市

長期以來,受制於投資渠道的狹窄和股市不景氣,保險公司投資收益一直處於較低水平。一些中小險企開始將注意力轉移到收益更高的房產項目上,但保險資金的特質是首重安全,在房產景氣周期下行的當下,這些狂飆突進的「黑馬」險企投資房產的安全邊際到底有多高?值得業內高度關注並跟蹤研究。

  正德人壽的償付能力危機,將中小險企投資房產的隱憂暴露在了聚光燈下;而成立時間僅兩年的前海人壽,1年內14宗重大關聯交易、涉及金額近40億元,都指向房地產項目,則不失為一個更為典型的案例。

  長期以來,受制於投資渠道的狹窄和股市不景氣,保險公司投資收益一直處於較低水平。一些中小險企開始將注意力轉移到收益更高的房產項目上,但保險資金的特質是首重安全,在房產景氣周期下行的當下,這些狂飆突進的「黑馬」險企投資房產的安全邊際到底有多高?值得業內高度關注並跟蹤研究。

  6月20日,前海人壽官網發布一則重大關聯交易信息公告。公告顯示,前海人壽擬向其關聯公司無錫市寶能投資有限公司購置金融大廈1-13層用於自用物業,合計建築面積31928.82平方米,交易價格為4.2884億元。

  《每日經濟新聞》記者注意到,這是前海人壽今年以來公布的第9宗重大關聯交易,加上去年披露的5起重大關聯交易,該公司在不到一年的時間裏披露了14宗重大關聯交易,且全部投向了房地產領域,涉資高達39.4548億元(包括向關聯子公司借款和增資)。

  最近一段時間,正德人壽的償付危機引發了媒體關注,近年來,一些被稱為「黑馬」的中小險企,在房地產領域的大手筆動作也讓一些老牌保險公司汗顏。事實上,雖然很多保險公司都有投資房地產,但是像前海人壽這種一年不到就有14宗關聯交易指向房地產的,還是比較少見。針對此事,該公司相關人士稱,公司在投資比例和流程上都是符合監管要求的。

  跨越式增長讓業界大跌眼鏡/

  與最近被稱為「黑馬」的正德人壽相比,業界評價前海人壽是眾多「黑馬」中最黑的那匹。前海人壽成立於2012年2月8日,目前注冊資本為25億元,注冊地為深圳。雖然成立僅短短兩年多,此前的業務也僅限於廣東一省內,但前海人壽的跨越式增長還是 「亮瞎」了業界。

  2013年,前海人壽實現規模保費突破100億元,達143億元,在全國壽險公司中排名13位。進入2014年,前海人壽仍繼續高速增長,僅今年1~4月,就實現規模保費突破100億元,達到106.5億元。而前海人壽公開宣傳的目標是今年規模保費達500億元,明年1000億元。

  在保費規模突飛猛進的同時,前海人壽在房地產領域也開始大展拳腳。一位不願具名的業內人士在與記者交流時坦言,前海人壽和他的股東買了很多地。

  《每日經濟新聞》記者留意到,包括購買無錫金融大廈物業的重大關聯交易在內,2013年7月29日至今,前海人壽官網一共發布了14條重大關聯交易臨時信息披露報告,最早的是前海人壽向從事不動產投資的佛山寶能投資有限公司增資1.5504億元,占其49%股份;而最近的一筆則是6月20日的公告。而且,這14份重大關聯交易事項,全部投向了房地產領域,涉資高達39.4548億元(包括向關聯子公司借款和增資)。其中,有7次涉及對房產類關聯企業增資(投資),有5次涉及對房地產關聯企業借款,還有2次屬於直接購買寫字樓物業。關聯交易涉及的房地產項目業態可謂五花八門,既有度假酒店項目、健康生態城、養老項目,也有金融大廈項目等。從交易金額看,最大的一次是2013年8月24日,前海人壽合計出資7.08億元從股東關聯公司接手寶能酒店40%的股權,而寶能酒店的核心資產為桔釣沙國際度假酒店項目。

  值得關注的是,一些項目多次出現在關聯交易名單裏。以最新披露的無錫金融大廈項目為例,前海人壽6月20日的公告顯示,其擬向無錫寶能購置金融大廈1-13層用於自用物業,合計建築面積31928.82平方米,標的市價42884萬元,本次交易以此為依據。

  前海人壽去年發布的一則編號為2013-04的關聯交易顯示,2013年11月28日,前海人壽曾向無錫寶能購置寶能金融大廈15~38層寫字樓,購置總額為40075萬元,用途為將之打造成前海人壽華東區總部。信息顯示,寶能金融大廈項目於2012年5月開工,該項目位於無錫市太湖新城(CBD)核心位置,項目為5A甲級寫字樓,近200米,是區域地標建築(共38層),項目預計2015年第三季度竣工驗收。從兩次披露信息看,「無錫金融大廈」應為同一項目。通過兩次關聯交易,這幢38層的大廈基本被前海人壽全部拿下。資料顯示,前海人壽今年才剛剛走出廣東,獲準籌建上海分公司,目前在無錫暫未有分支機構。

  9個項目涉及寶能集團/

  前海人壽熱衷房地產或許與其背後的房地產股東有關。公開信息顯示,前海人壽目前的股東包括深圳市钜盛華實業發展公司持股比例20%,深圳市深粵控股有限公司持股20%,深圳粵商物流有限公司持股19.8%,深圳市凱誠恒信倉庫有限公司持股19.65%,深圳市華南汽車交易中心有限公司持股11.03%,深圳市健馬科技開發有限公司持股5.52%,廣州立白企業集團持股4%。

  在前海人壽官方網站上,其上周披露的今年第九項關聯交易中交代:「無錫市寶能投資有限公司的實際控制人為姚振華。姚振華先生現擔任前海人壽的董事長兼法定代表人,並通過深圳市钜盛華實業發展有限公司持有前海人壽20%的股權。」

  資料顯示,姚振華目前是寶能集團董事長,而在寶能集團的官方網站上,也將前海人壽作為旗下公司列出。

  作為一家具有房地產企業血緣的保險公司,前海人壽在房地產領域擴張自然不奇怪。事實上,前海人壽也在房產領域與大股東頻頻互動,《每日經濟新聞》記者粗略統計,從前海人壽披露的14項重大關聯事項看,至少有9項涉及與寶能集團旗下企業的關聯交易。

  前海人壽2013年報顯示,公司已100%控股兩家房地產公司,一家是惠州寶能泰豐置業有限公司,其注冊資本2.8億元,2013年末實際出資額為2.9265億元;另一家是韶關德豐源投資有限公司,注冊資本為1.3億元。

  而從陸續披露的信息看,上述14項關聯交易披露的房產投資事項,涉及金額近40億元,但這顯然不是前海人壽不動產投資的全部,因為披露的關聯交易裏面沒有包括前海人壽100%控股的房產子公司的拿地成本等。比如,在編號為臨2014-01的公告中,前海人壽宣布向全資投資的項目子公司寶安中心區養老項目提供借款3.3億元。

  2013年前海人壽資產總計達到了170.39億元,其中投資性房地產為12.76億元,占比為7.48%。雖然沒有超過保監會的投資比例限制,但在保險公司中已經相當高了。如2013年末中國人壽總資產為19729億元,其投資性房地產只有13.29億元,占比僅為0.06%。根據《保監會關於加強和改進保險資金運用比例監管的通知》要求,保險公司投資不動產類資產的賬面余額,合計不高於本公司上季末總資產的30%;賬面余額不包括保險公司購置的自用性不動產;保險公司購置自用性不動產的賬面余額,不高於本公司上季末淨資產的50%。

  由於目前沒有查到前海人壽今年一季度總資產和淨資產數據,所以對其投資房地產是否超過比例限制暫無定論。針對前海人壽大量關聯交易投資房地產,該公司相關負責人向記者表示,在投資比例和流程上都是符合監管要求的。

  借款利率相對低廉/

  在前海人壽今年發生的9筆關聯交易中,有5筆是向關聯公司借款的,期限均為半年,利率均為5.6%,而銀行半年以內貸款的基準利率正好是5.6%,以基準利率借款給關聯地產公司,在當下的信貸環境下無疑是相當 「低廉」的。

  從借款對象看,有3筆是借給前海人壽100%持股的房產公司,似乎無可厚非;有一些項目前海人壽持股在50%以下。如今年前海人壽宣布向桔釣沙酒店項目提供借款1億元,項目是2013年前海人壽從關聯方處收購的股權,持股比例僅40%。

  與前海人壽以基準利率發放借款相比,其他險企與關聯公司借款利率是怎麼規定呢?合眾健康產業項目(沈陽)投資公司向合眾人壽借款1.3億元,借款期限為一個月,自2012年11月22日至2012年12月21日,該筆款項將用於沈陽養老社區投資,約定年利率為7%。

  事實上,從前海人壽自身的產品結構看,其資金獲取成本是比較高的。2013年,前海人壽實現規模保費突破100億元,達143億元,但其原保險保費收入僅為3.9億元,保戶投資款新增交費139億元。由此可看出,前海人壽的保費結構中萬能險占了絕大多數。

  目前,銀保渠道仍然是前海人壽保費增長的主要來源。按照前海人壽披露的信息,銀保業務至少占了這家公司業務九成的比例。最近,記者走訪深圳地區一部分銀行網點,發現前海人壽一款名為「盛世財富」的終身萬能型保險。根據介紹,這是一款理財型萬能壽險,其保費在50萬元(含)以上免收初始費用,複利計算。而前海人壽披露的5月萬能保險結算利率數據顯示,盛世財富終身壽險(萬能型)產品5月的結算利率為年利率5.30%;而前海人壽披露的5月結算利率數據顯示,在包括盛世財富在內的5款在售萬能險中,兩款產品的結算年利率達5.3%,另外兩款產品為5.05%,一款為4.5%。

  在業界看來,此類產品預期收益4%~5%,再加上給銷售渠道2%至3%的手續費,總的資金成本至少在6%以上,給保險公司帶來較大的投資壓力。而為追求高收益率,大多配向收益高、流動性低的資產,比如不動產、基礎設施、信托等,形成了「短錢長配」的新情況,存在較大的流動性風險。

  投資風險值得關注/

  前海人壽通過關聯交易投資房地產是否存在風險?某險企就職的張先生與記者交流時透露,投資房地產肯定有風險,但目前投資收益高的項目都是房產項目。近期保監會也比較關注房地產,希望保險公司投資房地產時要審慎。

  今年6月5日,保監會下發《關於清理規範保險公司投資性房地產評估增值有關事項的通知》,清理內容主要有兩項:一是保險公司以物權方式直接持有的、且以公允價值計量的投資性房地產;二是保險公司通過設立或入股項目間接持有的、且以公允價值計量的投資性房地產。

  業內人士表示,壽險公司利潤來源主要是兩類:一是承保盈利;二是靠投資收益。長期以來,受制於投資渠道的狹窄,股市不景氣,保險公司投資收益長期處於較低水平。資料顯示,2013年末保險資金投資收益率為5.04%,比2012年增加1.69個百分點,而這已創下近4年來的最高水平。類似前海人壽這種「黑馬」險企熱衷房產投資的案例,是當前保險市場出現的新現象。

  從2010年開始,保險資金正式開閘投資不動產。數據顯示,今年一季度末,保險機構投資性不動產規模754.87億元,總體規模不大,但較去年同期增長96.22%。而伴隨投資渠道的放開,一些「黑馬」險企大舉突進導致投資收益大增,貢獻了盈利的絕大部分。

  以前海人壽為例,2013年,前海人壽實現營業收入14.71億元,令人驚奇的是,其開業不到兩年已實現盈利——淨利潤為956萬元。而傳統的壽險企業的盈利周期一般為7~8年。年報顯示,2013年前海人壽的投資收益高達13.84億元。

  一些業內人士表示,保險公司做房地產沒問題,國外很多地標建築都是保險公司的產業,但究竟是直接從事房地產開發,還是買現成的來投資(收租),需要量力而行。保險資金的特質是首重安全,尤其是當房地產可能處於下行區間的時候,保險資金投資房地產的風險才是最值得關注的。

  • 責任編輯:王勇

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