王健林不玩地產玩服務 萬達廣場重資產模式走到盡頭

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  大公財經4月22日北京報道(記者 喻春來)“5年以後,萬達一年能開業100個萬達廣場,全部資金別人出,萬達只負責選址、設計、建造、招商和管理。”這句話出自王健林的口,也是萬達商業(03699.HK)未來去地產化,向輕資產戰略轉型的核心所在——即用投資者的錢建商業地產,建好後還叫萬達廣場,萬達來管理運營,所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成,給投資者一定回報。

  王健林給出的最終目標是5年之後,萬達廣場將沒有重資產項目,萬達商業將轉型為一家商業投資服務企業,類似於酒店管理公司,完全輕資產化,這就是萬達廣場輕資產模式。

  萬達的重資產不是發展得不好,也不是沒有發展空間,中國的城市化還在進行,行業裏模仿萬達者也是眾多。那為什麼現在就要果斷轉向輕資產?

  “萬達重資產模式在目前的房地產和金融環境下已經走到盡頭。”住建部住房政策專家委員會副主任、中國商業地產聯盟理事長顧雲昌在接受大公財經採訪時這樣評價王健林去地產化的戰略。

  顧雲昌認為,萬達重資產模式是靠銀行貸款獲得商業地產開發的資金,並大量自持,通過住宅開發銷售回籠資金進行週轉,用銷售住宅養活商業地產。但是,中國房地產已進入供大於求的階段,住宅銷售形勢不樂觀,房價上漲也不如前幾年,銀行貸款難度和成本越來越高,用銷售住宅養活商業地產的模式越來越不適應目前的行業和金融環境。

  重資產受制於房地產週期,市場火的時候房子賣得很好,現金迴流很快,發展起來容易。但分析中國房地產已走到供需平衡的拐點,躺着掙錢的高利潤時代已經過去。王健林很清楚地知道,今後房地產要靠品牌、定價、營銷等方方面面都做得好才行。重資產模式雖然還能發展,但難度在加大。要快速擴大規模,就要轉型輕資產。

  我國房地產行業發展到現階段,已經面臨行業拐點,原有經營模式和思維需要有所轉變才能適應市場發展變化。重資產模式投資房地產,成本、風險愈來愈高,拿地、建房前期競爭也愈加激烈,利潤變薄,企業應該向其產業鏈其他方面延伸,尤其是房地產服務方面。

  中投顧問項目總監朱文嘉對大公財經分析稱,萬達當前是國內最大的商業地產供應商,雖然規模宏大但是盈利水平偏低,加之房地產行業整體風險逐漸凸顯,萬達也必須為企業未來打算。萬達去房地產化、變身輕資產,對於其來説意味着其經營模式的轉變,由原來的自有資金運作商業地產項目,進行拿地、建設、招商等一條龍走下來,到未來的作為商業地產管理商,投資者投資商業地產項目,萬達提供品牌、人力、管理等支持,收取運營管理費用或商業地產項目盈利後雙方分成。這將有效降低萬達商業地產風險,同時有利於其快速擴張併產生邊際效益。

  王健林這樣算了一筆賬,從財務上看,輕資產回報也很好,兩個輕資產店的管理收入總利潤也相當於一個重資產店。假設一個標準的輕資產店每年租金可以達到1億元,兩個店就是每年2億租金,萬達可以分到7000萬租金。一個標準重資產店平均也是1億租金,扣除管理成本,再扣掉税,財務利潤兩者收入基本相當。更重要的是,輕資產快速擴大規模,還能產生邊際效應。

  酒店管理業巨頭希爾頓的發展模式也曾經歷了自建模式、管理合同、特許經營等幾個階段。20世紀50年代以前,希爾頓一直延續自建模式,集團發展速度較慢,喪失了發展的機遇。

  60年代希爾頓創立的管理合同方式,通過管理輸出迅速拓展了集團的市場網路,品牌國際影響力迅速提高。90年代年希爾頓開始實施“特許經營”方式進行拓展,逐步將出售自有的飯店,只保留管理權和特許品牌權利。飯店管理公司逐步將業務重點轉移到經營的高端利潤區:品牌維護、市場促銷等優勢領域。目前,希爾頓品牌的特許經營比例已經超過了70%。而喜達屋、希爾頓、凱悦國際酒店 等外資酒店在中國市場80%以上都是採取管理輸出的方式。

  朱文嘉對大公財經表示,酒店管理公司利潤率可能高於房地產開發,作為輕資產模式,酒店管理模式不需要大量資金沉澱在固定資產上,主要是人才、資訊化設備等軟體方面的投入。喜達屋與希爾頓等輸出酒店的管理模式只是王健林設想的一部分,萬達未來除了輸出管理,還將融合金融以及文化娛樂產業,而且更多的涉及商業綜合體業態運營,更加複雜。

  萬達做輕資產,錢從哪來?王健林的設想是:一部分是外部管道,如基金、保險等機構投資者;二是建立內部融資管道。萬達成立了自己的電子商務公司,收購了快錢支付公司,這兩家公司都在做全新理財產品,採用眾籌方式為萬達廣場輕資產融資,萬達的理財產品如果推行成功,就能解決輕資產項目的投資,也許就不用依賴外部投資者了。

  對於萬達去地產化轉型的前景,朱文嘉認為,萬達向輕資產轉型有其優勢,如萬達的工程管理變革,產業鏈專業分工,提高效率;商業資訊化管理“慧雲”系統;基金、保險、眾籌等多渠道融資模式等,有利於萬達商業轉型成功。顧雲昌則認為,萬達商業在招商和銷售上一直做的比較好,轉型商業服務的話,應該加強運營的力度,從運營上得到穩定的回報。

責任編輯:李靚

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