香港樓市小陽春夭折 二手惜售盤源將漸收窄

  加辣效應 買家臨場縮沙

  金管局削按揭,市場反應不一,有買家趕死線前高價搶居屋,也有買家即時縮沙,臨陣棄買北角健威花園。

  辣招一出,二手反應差天共地,業主腳軟減價卻仍有買家臨場縮沙。世紀21日升地產執行董事黃文龍稱,北角健威花園C座高層01室,實用約448方尺,原叫價650萬元,與買家傾好以620萬握手成交,卻撞正金管局收緊第二套房按揭,買家首期要再“添?”,計不到數下唯有縮沙,業主見財化水,唯有再讓步即時再減價至618萬元,減幅約5%,現叫價低市價約2%。

  另邊廂,有買家仍高價搶居屋。將軍澳利嘉閣城中?分行經理劉浩勤指出,英明苑C座高層03室,實用401方尺,建築515方尺,於財案公佈後買家以445萬入市,實尺11097元創新高。業主2012年288萬元買入,3年帳賺157萬元或55%。

  收緊按揭效應未反映,樓價指數似有預感政府出招率先跪低。細價樓指標的新界兩區樓價高處不勝寒,連番新高後回軟。新界東CCL_Mass最新報139.50點,按周跌3.09%。新界西CCL_Mass報121.69點,上週創歷史新高後回軟,按周跌0.56%。中原城市領先指數(CCL)最新報136.20點,連續三週創歷史新高後回軟,按周跌0.73%。

  收緊按揭遏細價樓如及時雨

  財政司司長曾俊華表明又快又狠出招遏抑樓市言猶在耳,金管局隨即宣佈推出第七輪逆週期措施,將七百萬元以下的自住物業按揭成數由最高七成降至六成,意味買樓首期增加至樓價的四成,此舉無可避免打亂部分用家置業計劃,但考慮到維持銀行體系穩定與樓市健康發展,當局再出招干預樓市無可厚非,而且有如及時雨,有助細價樓市場降温。

  今次金管局收緊按揭成數並不令人感意外,原因今年樓價延續了去年升勢,而升幅有變本加厲之勢,這從近期新樓盤加價以及二手樓業主叫價愈來愈高便可以反映出來。

  其實,當前客觀環境依然有不少利好資產價格進一步炒上的因素。首先,美國今年加息存在很大不確定性,仍有不少勞動力閒置,復加可能步上歐日後塵,面臨通縮危機,美聯儲局不敢太快加息,所謂利率正常化,暫時屬於紙上談兵,短期內難以落實。

  其次,歐日央行繼續加碼量化寬鬆措施,其中歐央行本月開始入市買債,全球流動性進一步充裕,令本港超低息環境繼續維持一段時間,物業資產泡沫勢必惡化,當局不能坐視不理。

  事實上,金管局推出新一輪收緊樓按措施,矛頭顯然直指近年瘋漲的細價樓,只是將七百萬元以下物業按揭成數降至六成,而七百萬元與一千萬元以上物業按揭成數仍然維持六成與五成,而四百萬元以下物業按揭保險最高成數亦由九成降至八成,可見當局難以容忍細價樓持續非理性亢奮,最明顯例子如新界西樓價指數在去年至今已累升高達兩成,升勢實在過於急勁,存在爆煲風險。

  不過,根據過往經驗,金管局收緊按揭招數只會收到短期遏抑樓市效用,最終仍取決住宅供求因素,況且細價樓具有剛性需求特性,是用家與首次置業的入市對象,單單透過收緊按揭不易將樓價升勢一下子壓下來。

  值得注意的是,現時買樓首期增加至樓價的四成,一個樓價四百萬元的小型單位,首期便要一百六十萬元,買家“上車”本應難度大增,但在財務公司林立的今天,可能促使更多買家投向放貸寬鬆、不受金管局規管的財務公司申請按揭,透過巧立各種不同名目的貸款,便可做足十成按揭,輕易突破了金管局逆週期遏抑樓市的措施。

  因此,當局宜有兩手準備,若然細價樓狂態仍未收斂,必要時要再加辣出招。

  一是將財務公司按揭業務納入規管範圍。儘管目前財務公司承做按揭金額只有八至九十億元,相對銀行九千億元按揭金額,所佔比率不足百分之一,但財務公司積極爭奪市場,按揭業務正在高速增長,對樓市影響力也逐步增大,不能掉以輕心,是時候研究是否需要對財務公司按揭業務進行某程度的規管。

  二是可適度調高細價樓的物業印花税率。現時二百萬元以下物業印花税為一百元,三百萬元以下物業印花税率為樓價的百分之一點五,四百萬元以下物業印花税率則為樓價的百分之二點二五,調高印花税率可增入市成本,以助細價樓降温。

  細價樓是市民有頗大需求的“上車”盤,其市場穩定與否可説關乎社會大眾利益,設法保持一個穩定而健康的樓市,當局實在責無旁貸。

責任編輯:子衿

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